Bauprojekte erfordern präzise Planungen, doch oft treten versteckte oder offensichtliche Mängel auf, die das Bauwerk gefährden. Die Mängelrechte nach §§ 631 ff. BGB bieten Bauherren rechtliche Mittel, um gegen solche Mängel vorzugehen und ihre Ansprüche durchzusetzen. Dieser Text erläutert die rechtlichen Grundlagen, praktische Methoden zur Fehlerermittlung und wirksame Schritte, mit denen Bauherren ihre Interessen sichern können.

1. Die rechtliche Grundlage: Mängelrechte nach §§ 631 ff. BGB

Ein Werkvertrag im Sinne des § 631 BGB verpflichtet den Unternehmer zur Herstellung eines mangelfreien Werks. Liegt ein Mangel vor, stehen dem Bauherrn verschiedene gesetzliche Rechte zu. Ein Mangel ist nach § 633 Abs. 2 BGB gegeben, wenn:

• das Werk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder
• sich nicht für die vertraglich vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung eignet.

Zu den zentralen Mängelrechten des Bauherrn zählen:

• Nacherfüllung (§ 635 BGB): Der Bauunternehmer hat grundsätzlich das Recht, den Mangel durch Nachbesserung oder Neulieferung zu beseitigen. Der Bauherr muss ihm hierzu eine angemessene Frist setzen.
• Selbstvornahme und Kostenerstattung (§ 637 BGB): Nach erfolglosem Ablauf der Frist kann der Bauherr die Mängelbeseitigung selbst vornehmen oder durch Dritte durchführen lassen und Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen.
• Minderung (§ 638 BGB): Falls der Mangel nicht vollständig beseitigt werden kann oder eine Nacherfüllung scheitert, hat der Bauherr das Recht, die vereinbarte Vergütung angemessen herabzusetzen.
• Rücktritt vom Vertrag (§ 636 BGB): Bei erheblichen Mängeln kann der Bauherr vom Vertrag zurücktreten und die bereits gezahlte Vergütung anteilig oder vollständig zurückfordern.
• Schadensersatz (§ 634 Nr. 4 i.V.m. § 280 ff. BGB): Falls dem Bauherrn infolge des Mangels ein Schaden entsteht, kann er diesen ersetzt verlangen. Hierbei kann zwischen Schadensersatz statt und neben der Leistung unterschieden werden.

2. Feststellung von Mängeln

Damit ein Bauherr seine Rechte effektiv durchsetzen kann, muss er Mängel konkret nachweisen können. Die aktuelle Rechtsprechung betont, dass Bauherren hierbei aktiv mitwirken müssen. 

Empfohlene Schritte zur Mängelfeststellung:

• Gründliche Dokumentation:
  • Fotografieren Sie die Mängel mit Datumsangabe aus verschiedenen Perspektiven.
  • Notieren Sie detaillierte Beschreibungen, idealerweise mit Bezug zur Bauleistungsbeschreibung.
• Sachverständigen hinzuziehen:
  • Ein unabhängiger Bausachverständiger kann die Mängel objektiv bewerten.
  • Ein Gutachten dient als wertvolles Beweismittel im Streitfall.
• Mängelanzeige beim Bauunternehmer:
  • Informieren Sie den Bauunternehmer schriftlich über die Mängel.
  • Setzen Sie eine klare Frist zur Nachbesserung (gemäß § 635 BGB).

3. Bedeutung der Abnahme

Die Abnahme ist ein wichtiger Punkt im Bauvertrag. Sie startet die Frist für die Verjährung und ändert, wer Mängel nachweisen muss. Deshalb sollte der Bauherr auf folgende Dinge achten:

• Eine protokollierte Abnahme bedeutet, die Abnahme mit allen Vorbehalten wegen sichtbarer Mängel aufzuschreiben.
• Wenn das Gebäude nicht wie im Vertrag gebaut wurde, darf der Bauherr die Abnahme ablehnen.
• Eine ungewollte Abnahme sollte vermieden werden. Nimmt der Bauherr das Gebäude in Betrieb und beschwert sich nicht, gilt das eventuell als Zustimmung zur Abnahme – also als eine Art stillschweigende Abnahme.

4. Rechtliche Schritte bei Nichterfüllung der Mängelrechte

Sollte der Bauunternehmer die gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung verstreichen lassen, stehen dem Bauherrn verschiedene weitere rechtliche Möglichkeiten durch Einschaltung eines Rechtsanwalts offen:

• Außergerichtliche Durchsetzung durch anwaltliche Mahnung
• Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens gemäß § 485 ZPO zur gerichtlichen Beweissicherung
• Klage auf Mängelbeseitigung oder Schadensersatz: Falls eine Einigung scheitert, kann eine Leistungsklage oder Schadensersatzklage eingereicht werden.
• Einfordern von Sicherheiten: z.B. Einbehalt eines Teils der Vergütung zur Absicherung der Nachbesserung

Besonders wichtig ist es, Verjährungsfristen im Blick zu behalten. Nach § 634a BGB beträgt die Regelverjährung für Mängelansprüche bei Bauwerken fünf Jahre ab Abnahme.