In vielen deutschen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten Vorschriften zur Verhinderung der Zweckentfremdung von Wohnraum. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass Wohnraum nicht durch gewerbliche Nutzung, Leerstand oder Umwandlung in Ferienwohnungen dem Wohnungsmarkt entzogen wird. Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot können für Eigentümer erhebliche Konsequenzen haben.

1. Was gilt als Zweckentfremdung?

Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum nicht mehr zum dauerhaften Wohnen genutzt wird. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine Wohnung ohne Genehmigung als Ferienwohnung vermietet, gewerblich genutzt oder über längere Zeit leer stehen gelassen wird. Die genauen Regelungen sind in den jeweiligen Zweckentfremdungsgesetzen der Bundesländer festgelegt. Einige typische Beispiele finden Sie hier.

2. Ausnahmen vom Zweckentfremdungsverbot

Nicht jede Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken stellt eine Zweckentfremdung dar. In vielen Regionen gelten folgende Ausnahmen:

• Gewerbliche oder berufliche Nutzung vor Inkrafttreten des Verbots: Falls der Wohnraum bereits seit Jahren gewerblich genutzt wird und dies vor Einführung der Zweckentfremdungsregelungen zulässig war, bleibt die Nutzung oft erlaubt.
• Leerstand bei nachweislichen Vermietungsbemühungen: Falls der Eigentümer nachweisen kann, dass er sich ernsthaft, aber erfolglos um eine Vermietung bemüht hat, liegt in der Regel keine Zweckentfremdung vor. Allerdings prüfen Behörden oftmals, ob beispielsweise überhöhte Mietpreise angesetzt wurden, um eine Vermietung bewusst zu erschweren.
• Vorübergehender Leerstand für Sanierungen: Wohnungen dürfen oft bis zu zwölf Monate leer stehen, wenn bauliche Maßnahmen durchgeführt werden. In Ausnahmefällen kann eine längere Frist gewährt werden.
• teilweise gewerbliche Nutzung der Hauptwohnung: Die teilweise gewerbliche Nutzung der eigenen Hauptwohnung ist in vielen Fällen erlaubt, solange die Wohnnutzung überwiegt.
• Befristete Vermietung von Zweitwohnungen als Ferienwohnungen: In manchen Bundesländern ist eine genehmigungsfreie Nutzung als Ferienwohnung zulässig, wenn die Wohnung nicht dauerhaft bewohnt wird und die Wohnraumversorgung nicht gefährdet ist.

Es empfiehlt sich, vor einer geplanten Nutzung außerhalb des Wohnzwecks eine rechtliche Prüfung vorzunehmen.

3. Wann ist eine Genehmigung möglich?

In bestimmten Fällen kann eine behördliche Ausnahmegenehmigung für die Zweckentfremdung erteilt werden. Dies ist möglich, wenn öffentliche oder schutzwürdige private Interessen die Erhaltung des Wohnraums überwiegen. 

Eine Genehmigung kann auch erteilt werden, wenn es für den Eigentümer eine unzumutbare wirtschaftliche Belastung bedeuten würde, den Wohnraum weiterhin regulär zu vermieten. Die finanzielle Notlage muss durch geeignete Nachweise belegt werden. Zudem kann eine Genehmigung zur Zweckentfremdung erteilt werden, wenn durch Neubau oder Umwidmung anderer Flächen ein gleichwertiger Wohnraum geschaffen wird.

Ob eine Genehmigung erteilt wird, liegt im Ermessen der Behörde. Ein Anspruch besteht nicht, es sei denn, die gesetzlichen Voraussetzungen sind erfüllt.

4. Konsequenzen bei Verstößen

Eigentümer und Vermieter, die gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßen, müssen mit verschiedenen Konsequenzen rechnen.

Die zuständige Behörde kann anordnen, dass der Wohnraum wieder regulär vermietet wird. Bei Nichteinhaltung dieser Anordnung drohen hohe Zwangsgelder. Zudem kann die Behörde ein Bußgeld verhängen, das je nach Schwere des Verstoßes bis zu 500.000 Euro betragen kann.

Wurde der Wohnraum baulich so verändert, dass er nicht mehr bewohnbar ist, kann die Behörde die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. In besonders schwerwiegenden Fällen kann sogar ein Treuhänder eingesetzt werden, der den Wohnraum verwaltet und ihn dem Wohnungsmarkt wieder zuführt.

Ein Verwaltungsakt, der auf Basis des Zweckentfremdungsverbots ergeht, ist in der Regel sofort vollstreckbar. Das bedeutet, dass eine Klage oder ein Widerspruch keine aufschiebende Wirkung hat und die behördliche Anordnung dennoch umgesetzt werden muss.

5. So vermeiden Sie Probleme

Soweit nach Prüfung der regionalen Vorschriften eine Genehmigung zu beantragen ist, sollte dies dringend erfolgen. Falls Wohnraum länger leer steht, sollten Vermietungsbemühungen dokumentiert werden. Wer sich unsicher ist, ob eine Nutzung genehmigungspflichtig ist, kann ein Negativattest beantragen, das für Rechtssicherheit sorgt.

Falls ein behördlicher Bescheid erlassen wird, sollten die Fristen für Widerspruch oder Klage beachtet werden. In solchen Fällen ist eine frühzeitige rechtliche Beratung ratsam.