Der Wohnungsmarkt in Deutschland, insbesondere in den städtischen Ballungszentren, ist von einer hohen Nachfrage geprägt. Steigende Mietpreise und der Mangel an verfügbarem Wohnraum stellen für viele Menschen erhebliche Herausforderungen dar. Zur Bekämpfung dieser Problematik haben mehrere Bundesländer gesetzliche Regelungen zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum eingeführt. 

Ziel dieser Gesetze ist es, sicherzustellen, dass Wohnraum vorrangig für Wohnzwecke genutzt und nicht durch anderweitige Nutzungen dem Wohnungsmarkt entzogen wird. Kurzgesagt: Das Ziel dieser Vorschriften ist die Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes sowie die Sicherstellung der Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum.  

In diesem Beitrag werden die Bedeutung der Zweckentfremdung, die einschlägigen gesetzlichen Grundlagen sowie die sich daraus ergebenden Pflichten von Eigentümern und Vermietern erläutert.

Was ist Zweckentfremdung?

Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum nicht mehr für seinen eigentlichen Zweck, das Wohnen, genutzt wird. Wann dies anzunehmen ist, ergibt sich aus den gesetzlichen Vorgaben des jeweiligen Bundeslandes und unterliegt der behördlichen Prüfung im Einzelfall. Typische Beispiele für eine Zweckentfremdung sind:

• Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen: Die kurzzeitige Vermietung über Plattformen wie Airbnb fällt regelmäßig unter das Zweckentfremdungsverbot. 
• Nutzung von Wohnraum als Gewerberaum: Wenn Wohnungen dauerhaft für gewerbliche oder berufliche Zwecke umgenutzt werden, beispielsweise als Büro, Praxis oder Lagerraum, liegt ebenfalls eine Zweckentfremdung vor.
• Dauerhafter Leerstand von Wohnungen: Auch das Leerstehenlassen von Wohnraum über einen längeren Zeitraum, ohne dass ernsthafte Bemühungen zur Vermietung unternommen werden, kann als Zweckentfremdung gelten. 
• Abriss oder Umbau von Wohnraum: Der Abriss oder die Umwandlung von Wohnraum zu anderen Zwecken ist ebenfalls eine Form der Zweckentfremdung.

Dabei stellt nicht jede Abweichung vom reinen Wohnzweck eine Zweckentfremdung dar. Es gibt Ausnahmen, die in der Regel einer Einzelfallprüfung durch die zuständigen Verwaltungsbehörden bedürfen. Eigentümer und Vermieter müssen hierfür Nachweise über die geltend gemachten Umstände vorlegen. Beispielsweise kann die kurzzeitige Vermietung während einer vorübergehenden Abwesenheit oder die teilweise Untervermietung an Untermieter, während der Hauptmieter weiterhin in der Wohnung lebt, von den Regelungen ausgenommen sein. Auch das Leerstehen einer Wohnung, die sich trotz intensiver Bemühungen nicht wieder vermieten lässt, kann eine Ausnahme darstellen.

Rechtsgrundlagen und regionale Unterschiede

Die rechtlichen Grundlagen für Zweckentfremdungsverbote sind in Gesetzen der einzelnen Bundesländer verankert. Es gibt keine einheitliche bundesweite Regelung. Dies führt dazu, dass die Vorschriften von Bundesland zu Bundesland erheblich variieren können.

Derzeit haben mindestens neun Bundesländer spezielle Regelungen zum Zweckentfremdungsverbot erlassen, darunter Berlin, Bayern, Hamburg und Baden-Württemberg. Die gesetzlichen Vorgaben und deren Umsetzung variieren erheblich zwischen den Bundesländern und teilweise sogar zwischen den Kommunen. Eigentümer und Vermieter sind daher verpflichtet, sich über die spezifischen Regelungen ihres Standortes zu informieren.

Selbst bei den Ausnahmen von der Genehmigungspflicht gibt es regionale Unterschiede. So kann die Definition von „angemessenen Bemühungen" zur Wiedervermietung je nach Standort unterschiedlich ausgelegt werden. Um die Rechte und Pflichten aus den jeweiligen Gesetzen beurteilen zu können, kommt es daher auf die Einzelfallprüfung an. 

Folgen einer Zweckentfremdung

Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot können für Eigentümer, Vermieter und Mieter mehrere Konsequenzen nach sich ziehen. Jede Form der Zweckentfremdung bedarf einer behördlichen Genehmigung durch das zuständige Amt. Dies bedeutet, dass Eigentümer oder Vermieter, die ihre Wohnung anders nutzen möchten als zum Wohnen, einen Antrag stellen und eine Genehmigung einholen müssen.

Die Behörden haben unterschiedliche Kontroll- und Durchsetzungsbefugnisse und können bei Verstößen z.B. Bußgelder verhängen. Die Höhe der Bußgelder ist je nach Bundesland und Kommune unterschiedlich und kann bei wiederholten Verstößen erheblich ansteigen. Neben der Verhängung von Bußgeldern kann in einigen Bundesländern die zuständige Behörde auch die zwangsweise Rückführung des zweckentfremdeten Wohnraums in den Wohnungsmarkt anordnen. Dies kann beispielsweise die Beendigung einer gewerblichen Nutzung oder die Wiederherstellung des ursprünglichen Wohnzwecks umfassen.

Hinweise für Eigentümer und Vermieter

Bevor Sie eine Immobilie erwerben oder eine bestehende Immobilie anders nutzen möchten, sollten Sie sich über die spezifischen Regelungen in Ihrer Stadt oder Gemeinde informieren. Alle relevanten Dokumente und Nachweise, insbesondere zu Vermietungsbemühungen oder Genehmigungen, sollten aufbewahrt werden.

Wann sollten Sie einen Anwalt kontaktieren? Insbesondere, wenn Sie

• unsicher sind, ob Ihre geplante Nutzung eine Zweckentfremdung darstellt. Ein Anwalt kann Sie über Ihre Rechte und Pflichten aufklären, individuelle Risiken bewerten und Ihnen helfen, geeignete Maßnahmen zur Vermeidung von Rechtsverstößen zu ergreifen.
• ein Bußgeldbescheid oder eine behördliche Anordnung erhalten. Mit anwaltlicher Unterstützung könne Sie Widerspruch einlegen oder – falls erforderlich – gerichtliche Schritte einleiten.